施設を充実させれば費用がかかります。取扱高が右上がりで拡大する時代ではない今、どうしても利用料金に影響を与えざるを得ません。

豊洲中央卸売市場の第5街区予定地
（ここは青果卸が中心で、ほぼ2階建て。ゆりかもめから見て卸売市場の手前側に“千客万来施設”が入る）

■市場内の温度管理に万全を期す
前の記事「ららぽーと豊洲と新中央卸売市場の計画」では、卸売市場そのものではなく一般向け商業施設についての話ばかりしていました。でももちろんこの移転計画は、付帯される商業施設よりも卸売市場本体をいかに整備するかということが主眼です。

築地の中央卸売市場が豊洲に移転する理由は、大雑把にいえば次の3点といってよいでしょうか。
・施設老朽化への対応
・手狭感（敷地拡大の必要性）
・衛生面や運用面（保管、物流など）改善の必要性

もともと江戸時代から大正時代まで、主要な魚市場は日本橋にありました。関東大震災で日本橋の河岸が被害を受け昭和初期に築地に市場が移転したときも、その移転の理由は上の3点とほぼ同じだったと思います。一定の時代ごとに都が“遷都”されていくようなものかもしれません。

現時点では特に「温度管理のできる施設」を求める声が強く、そのため新市場では大がかりな空調設備が導入されることになるでしょう。衛生管理のために高床式も採り入れられるようです。その分、設備投資も膨むことは避けられません。

■東京オリンピックとも関係ある? 市場財政の行方
以下東京都に限った話ですが、昭和46年度以降、卸売市場の経常収支はほとんどずっと赤字続きでした。1990年代半ばからの赤字幅は大きく、2005年の段階で累積欠損金が約200億円まで膨んでしまいました。

ただしこの間、旧江東市場および旧神田市場の閉鎖に伴い土地などを民間に放出した後にだけ、一時的に黒字化しています。そのあたりの事情は東京都の次の資料で説明されています（読んだだけではどうも釈然としないところもありますが…）。

「市場財政白書（2002年）」http://www.shijou.metro.tokyo.jp/gyoei/02/02.html

旧神田市場といえば、「昭和レトロ(1) ― 昭和風の外食店増える」で触れた「秋葉原UDX」ビルなどが今あるところです。この飲食街の名「アキバ ICHI（市）」は、かつてあった神田「市」場から名付けられています。

結局、土地という自らの身体（財産）を切り売りすることで一時的にしのいできた市場財政ともいえます。今回も、がめつい言い方をすれば、できるだけ築地の土地を高値で売り抜けて、豊洲の土地・設備の整備もできるだけ民間にゆだね（投資支出を最小限にして）、あわよくば市場財政を立て直すきっかけにしたいという考え方も成り立ちそうです。

そんな背景を考えると、東京オリンピックで築地をプレスセンターにするという計画も、その後どこぞの放送局に入ってもらいたいとかいう都知事の希望的観測も、たんなる思い付きではない、東京都の中長期的な経営建て直しの一環だということに行き着きます（もちろん単純に市場財政のためだけではなく、いろいろな側面があるのでしょうが、ここでは触れません）。

■豊洲市場の使用料は高くなるらしい
累積欠損金という負のストックにどうケリをつけていくのか、資産切り売りだけで解決するとは思えませんが、同時にフロー（経常赤字）についても手を打たなければ結局また将来の市場財政はにっちもさっちもいかなくなります。そこで出てきたのが「市場使用料の値上げ」です。

いままで中央卸売市場の使用料は、全市場同額が基本でした。簡単にいえば、黒字市場（築地や大田）が赤字市場分を補ってきたということになります。そこで最近になって、たとえば赤字の市場では使用料を値上げできるよう法律改正が行われ、市場別に料金設定ができる制度へと変更されました。

ところが都内“値上げ第1号”が、どうも豊洲新市場になってしまいそうだと報道されています。「温度管理ができる近代設備を用意したのだから、つまり付加価値をつけた市場なのだから、そのコストも利用者が負担してください」、という理屈になるのでしょう。それはそれでもっともなことでしょう。

しかしその結果、築地から豊洲に移る中卸業者などは数が減ることになるでしょう。もっとも、赤字で今後経営的についていけない業者を振り落とす狙いがあるとも噂されていますので、市場を経営する側からするとそれも狙い通りかもしれません。

そこまでして新しい中央卸売市場が必要なのか、という素朴な疑問もあります。でも、官営の卸売市場がどんな厳しい立場にあるかなどは、もちろん関係者はよくわかっているはずです。市場整備計画に伴う資料を読むと、今後の生鮮品流通の仕組みがどうなっていくのかも、さかんに議論されているようです。専門家の方々の英知がぜひプラスの方向で現実になっていくことを期待したいところです。

ららぽーと豊洲の開業と新築高層マンションの増加がきっかけで、豊洲が注目されています。一方中央卸売市場の豊洲移転も2012年開業を目指し具体的になってきました。

まだほとんど空き地状態の豊洲新中央卸売市場予定地［撮影：2006年8月］

■新市場の基本設計決定
「基本設計が決定された」との報道がありました。とは言ってもこれまでに公表されていたプランの認証のようなものかもしれませんが、行政の情報として2006/10/13付けで第12回新市場建設協議会資料が掲載されています（中身は配置図などが中心で、特に一般向けに目を引くドキュメントではありません）。

このプロジェクトの中心はあくまでも卸売市場の機能整備ですが、例の「先客万来ゾーン」（一般消費者も訪れる賑わいゾーン）について先に考えてみます。近くにららぽーと豊洲という強力な賑わいゾーンが現実化したわけですが、それが豊洲新市場の賑わいゾーンをイメージしやすくしているような気がします。

参考：豊洲市場はパラドックスを解けるか？

数年前から行われている議論の中では、
・消費者と市場業者が交流するための施設が必要
という声とともに
・｢千客万来｣とは市場本来の生鮮食品の流通業務が評価された結果であって、市場本来の機能とは別に消費者のための施設を設けることが必要なのか疑問
という否定的な意見も確かにあったようです。

しかし結局、「買出人にとって魅力のある市場を作りたい」という狙いから、賑わいゾーンを設ける方向で議論は進んできました。「日々新しいものが発見できるとか、買出人に来てもらうような仕掛けが必要ではありませんか　～（中略）～　だったらこれを千客万来ゾーンの中に入れて、一緒にやった方がよりメリットが出ると思っています」（資料2003年「第9回新市場建設基本問題検討会議事録要旨」）

また、市場部分の目隠し、つまり物流活動に伴う騒音や匂いなどを「表玄関」から遮断するための緩衝帯が欲しいといった理由があったようです。どうしても雑然としてしまいがちな卸売市場の見栄えの悪さを目隠ししておくに越したことはないということになります。見ようによっては、銀座、築地、晴海、東雲、有明、台場といったベイサイドの商業地・住宅地に囲まれた中心地域とも言える場所ですから、大田市場のような卸機能onlyという選択は、やはりとれないのかもしれません。

■矛盾をはらむイメージ作り
議事録など関係者の発言を見てみると、「マスコミは千客万来ゾーンばかりを強調してしまう」という傾向を危惧し、原則的には市場関係者が商売しやすい環境作りに重きを置きたい様子が窺われます。市場内の事業者からすると、本来の商売と競合するような店が千客万来ゾーンに入ってしまっては困ることにもなります。

一方、施設配置は（いくつかあった案のうち）「千客万来施設などの賑わいゾーン機能を流通機能と重層化して配置する案」（B案）が採用されました。「『食』をコア・コンセプトとした、オープンスペースを兼ね備える、複合的な賑わい施設」という千客万来ゾーンの基本コンセプトを素直に受け取る限り、一般向けに広く開放した商業施設がイメージされます。実際、過去の資料のパース図を見ると“ららぽーと豊洲をまねたか”と思うようなイラストが描かれています（時期的にはららぽーとよりこっちが先だと思いますが…）。

卸売市場という専門的な機能を前面に出すと、賑わいを創り出す力は弱くなりかねない。しかし賑わいを創り出そうとするPR努力は、卸売市場の業者の利害と反するところがある…。PR戦略一つをとっても、やはりどこか矛盾する方向性を内包している議論のように思えます。

“自由経済圏”築地（場外商店街など自然発生的に生まれた賑わいゾーンがあるという意味）でさえ、卸の専門機能と一般小売機能の共存に常に頭を悩ましています。
“計画経済圏”豊洲（なんて言ってしまうと怒られそうですね!）では、どのような展開を見せるのでしょうか。

なんとかして民間の力 ― PFI（Private Finance Initiative：民間の資金・経営ノウハウを活用して公共施設などの建設・運営などを行う事業手法） ― を取り入れ、賑わいを作り出そうとしています。PFIについても実現できるかどうか悲観的な見方があったようですが、やはりこのあたりが成否の鍵となっていくのかもしれません。

■ららぽーととの比較
豊洲市場の千客万来ゾーンの計画書に、ゾーンが持つべき機能や役割が具体的に挙げられています。

(a) 産地・出荷者の消費者情報に対するニーズに応える
(b) 小売・買出人の産地情報等に対するニーズに応える
(c) 上記２点を自らの営業に活かす→アンテナショップの設置、イベントの開催
(d) 消費者との直接的接点を得る→児童向けの料理実習、課外教室などの実施
(e) 全国、海外の市場情報・食材情報、食材サンプル等が入手できる機会を提供する
(f) 流通業者を中心に、業界内異業種間の情報交換の場を提供する→情報交流センターの提供
(g) 消費者の嗜好に応えることのできる多様なリテール支援をソフト・ハードの両面から行う
(h) キャッシュレスシステムの導入
(i) 小口買出人利便性を向上する→ワンストップショッピング売場の設置
(j) 現物や対面の取引をより重要視する
(k) 商社等の市場外の食関連事業者にオフィス、会議室、ランチミーティング等のスペースの提供

またしても“無理やり”の比較になりますが、まさに実現されたばかりのららぽーと豊洲を思い浮かべ、これらの内容について両者の力関係を想像してみました。

○千客万来ゾーンの方が優れた（もしくはこちらにしかない）機能
→　(a) (b) (f)
○千客万来とららぽーとの両者にあり、共存できそうな機能
→　(c) (e) (i) (k)
○ららぽーとの方が間違いなく優れている機能
→　(d) (g)
○一般的な機能であり、比較する意味があまりなさそうな機能
→　(h) (j)

ららぽーとで話題の「キッザニア」なんて、まさに(d)を完全にカバーしてしまっているのではないでしょうか。(g)については勝負になりません。少なくとも、ららぽーとで長時間費やす一般消費者が、豊洲の千客万来ゾーンにわざわざ立ち寄るシチュエーションは限られるかと想像します。

なんてこと勝手に言っていますが、これらは単なる思考実験ですので、悪しからず（笑）。

築地場外のテーマで2つエントリーを書きましたが、今度は卸売市場（場内）を少し考えてみます。築地市場、大田市場、豊洲市場（予定）の3者を比べてみます。

手前が豊洲市場予定地（後方が晴海～都心）

今回あらためて確認してみたところ、東京都が築地市場の豊洲地区への移転の方向性を打ち出したのは平成11年度ということで、すでに7年も前のことでした。構想としてはもっと前から出ていたことでしょう。地元はもちろん当初から反対の立場が明確で、「築地市場移転に断固反対する会」というものもありました。

新市場のコンセプトがほぼ固まって構想が発表されたのは2003年頃。豊洲新市場の基本計画はここに資料があります。
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/korekara/02/02.html
これによると、豊洲市場は概ね次の3ゾーンで構成されるとなっています。

1.流通ゾーン：温度管理された空間で取引と物流が完結するシステム
2.景観ゾーン：都民や地域住民が憩い散策できる快適な空間
3.賑わいゾーン：飲食・物販、オフィス等の商業・業務機能で構成する千客万来ゾーン

築地の今の場内市場は、言うまでもなく「狭くごちゃごちゃして猥雑」なイメージそのものの場です。しかしここには人と人の直接の取引がもたらす活気があります。そして築地場外とともに織り成す自然に出来上がった街の構造が賑わいをもたらしているといえるでしょう。

築地市場

東京には、埋立地である大井埠頭の先、野鳥の住み着いている公園の隣に「大田市場」があります。ここは築地と反対に「広くシステマチック」と思わせる場です。商業地域とは場所的に完全に孤立しているため、一般の人が出入りすることはまずありません。築地に比べるとなんと空間に余裕があることか…（それでも大田市場の卸売業者の方に話を聴いたときは「手狭だ」といっていましたが）。もっとも、雑然としていない分、築地に比べると見た目の面白みは少ないと思われます。「人の賑わいがあふれる場」となることと「余裕を持ってプロが取引をする場」を作ることとは、一種のパラドックスのように思えます。

ただ、スペースは広くとも、有効な冷蔵ゾーンの少なさ（ようするに温度管理の難しさ）は、大きな問題のようです。また、業者が駐車場を荷物のより分けの場にしている（仕入れた品物を届け先別に分類したり店舗に納品しやすいように積み替えている）様子は、築地と共通な悩みといえそうです。このあたりの課題について、豊洲新市場の構想ではかなり配慮されているといえそうです。

ここで、豊洲新市場の3ゾーンの機能を築地と大田にあてはめて、無理やり評価してみました。

◆築地市場（場外含めた地域）
1.流通ゾーン：×　…きちんと整備された機能は不十分
2.景観ゾーン：△　…整備された景観という意味では不十分だが「レトロ風」
3.賑わいゾーン：◎　…とくに場外や飲食店の賑わい、および銀座からの近さ

◆大田市場
1.流通ゾーン：○　…整備されています
2.景観ゾーン：×　…個人的には野鳥公園はじめ大井埠頭は大変好きな場所だが、市場に限れば景観うんぬんの場所ではない
3.賑わいゾーン：×　…プロ以外が来る場ではない

そして豊洲については、埋立地をこれから活用するという話です。大田型を踏襲してプロ向けに焦点を絞った市場を狙うという方向性もあったと思うのですが、結局
大田型の機能（1）＋築地型の長所（3）＋さらに景観も（2）
と、3つすべてを取り入れようというかなり欲張りな方向性を出しているように受け取れます。

構想の大きさは決して悪くないのでしょうが、個人的にはとくに(3)について、豊洲で受け入れられるものなのか懐疑的です。まだ具体的な形になっていないので言いすぎかもしれませんが、賑わいゾーンをここに「人工的に」作って成功するものなのでしょうか？

少し言い方を変えると、両者（築地と大田）の「良いとこ取り」を狙うものの、先に触れた「市場としての機能性」と「雑然としているからこその面白さ」が同居しにくいというパラドックスが解けずに一部失敗してしまうのではないか？　とか思います。あえて無謀にも将来を予想してしまうと、

◆豊洲新市場
1.流通ゾーン：◎
2.景観ゾーン：△
3.賑わいゾーン：×

といった結果になっていくのではないか…、なんてことをちらりと考えます。

まだまだ今後情勢変化があると思います。が、たとえば築地周辺の商店街としては、とくに「3.賑わいゾーン」としての勝機は十分期待できそうです。